En quelques années, les mandataires ont pris position sur le marché français de l’immobilier. Le nombre de ces professionnels a connu une forte croissance. Les réseaux qui les réunissent, particulièrement dynamiques, voient leur part de marché augmenter. Décryptage de ce phénomène.
En quelques années, les mandataires ont pris position sur le marché français de l’immobilier. Le nombre de ces professionnels a connu une forte croissance. Les réseaux qui les réunissent, particulièrement dynamiques, voient leurs parts de marché augmenter. Décryptage de ce phénomène.
Par Chrystèle Reynier - Publié le 09/10/23
Les mandataires montent en puissance sur le marché français de l’immobilier. Acteur de la transaction immobilière en mettant en relation des acquéreurs et des vendeurs, ces professionnels se distinguent des agents immobiliers par le fait qu’ils ne détiennent pas de carte professionnelle. Ne disposant ni de vitrine ni de surface commerciale, ils exercent le métier de vendeur ou de conseillers immobiliers le plus souvent depuis leur domicile. Travailleurs indépendants, ils sont rattachés à des réseaux de mandataires.
Un nombre de professionnels qui ne cesse de croître
La profession ne cesse de prendre de l’ampleur. "La croissance n’a pas été linéaire. Fin 2010, on estime à 5 000 le nombre de mandataires qui appartiennent à une dizaine de réseaux existants. De 2010 à 2015, il y a une première phase d’accélération, mais la vraie phase d’accélération radicale, c’est depuis 2015 avec une explosion du nombre de réseaux et du nombre de mandataires", expliquait Vincent Pavanello, auteur d’un livre blanc sur les réseaux de mandataires, auprès de mysweetimmo.com, en 2022. Cette année-là, 48 000 mandataires étaient actifs en France, selon les chiffres publiés par La Maison des mandataires dans son baromètre 2022. Entre 2017 et 2022, le nombre de mandataires a augmenté de 22% par an. Cette hausse s’explique par plusieurs facteurs : une appétence de plus en plus en marquée pour l’entrepreneuriat face au salariat, le développement du digital, ainsi que l’adoption de nouveaux modes de travail (télétravail, temps partiels, etc.).
Le recrutement revient à la normale toutefois. Le nombre de nouveaux mandataires n’a cessé de croître entre 2017 et 2021, pour atteindre même 9 500 nouveaux professionnels en 2020, un record. Mais avec 3 000 nouveaux entrants en 2022, le chiffre est tombé à un niveau inférieur à 2017 (4 000 nouveaux mandataires enregistrés cette année-là).
Une concurrence pour les agences immobilières
Avec une dizaine de lancements d’enseignes chaque année, les réseaux de mandataires étaient au nombre de 137 en France en 2020, selon une étude Xerfi. Les faibles barrières à l’entrée ainsi que les faibles besoins en capitaux pour lancer l’activité favorisent les créations, tout comme la souplesse de la réglementation.
Mais le secteur est très concentré. 81% des 48 000 mandataires se répartissent dans les 10 plus grands réseaux en 2022, soit iad, Safti, propriétés-privées.com, Capifrance, Keller Williams, Efficity, Optimhome, MegAgence, BSK et La Fourmi Immo, d’après le baromètre de la Maison des mandataires. À leur côté, il existe une "galaxie de réseaux plus modestes, avec des assises régionales, qui font leur petit bonhomme de chemin : BSK, Dr House Immo, Les Porteclés, La Fourmi Immo", notait Vincent Desruelles, cofondateur de Real Estech, un think tank des dirigeants du secteur immobilier, dans le journal Les Échos en 2021.
Les réseaux de mandataires, avec des coûts réduits et des honoraires plus bas, viennent challenger les agences traditionnelles. Leurs parts de marché a plus que doublé en 6 ans. En 2022, ils ont réalisé 180 000 ventes (+2%) sur un marché immobilier pourtant morose, marqué par une baisse de 9% du nombre de transactions intermédiées. Les mandataires ont ainsi représenté 24% des transactions intermédiées, contre 11% en 2017. La Maison des mandataires annonce même un objectif "crédible" de 50% de parts de marché d’ici 2035.
De plus, selon l’organisation professionnelle, ces réseaux montent en gamme avec une hausse de la commission moyenne en valeur absolue du fait de l’augmentation du prix moyen des logements vendus par les mandataires. Dans ce contexte, le CA cumulé de l’ensemble des réseaux de mandataires a augmenté de 7% en 2022 pour atteindre 1 440 millions d’euros. Iad a même annoncé avoir franchi la barre des 520 millions d’euros de CA, en hausse de 30%. Avec une croissance plus importante encore, à +42%, Safti a atteint les 200 millions d’euros de CA.
Un secteur dynamique
Les réseaux de mandataires immobiliers poursuivent leur expansion en activant divers leviers. Quelques réseaux exportent leur modèle à l’étranger, à l’image d’Iad et de Safti, mais aussi Efficity, Capifrance ou encore Sextant. Ils attirent aussi les investisseurs. L’année 2022 a notamment été marquée par les levées de fonds de Propriétés-privées.com (100 millions d’euros) et de Sextant (5 millions d’euros). Les réseaux de mandataires investissent également. En 2022 toujours, Iad et Propriétés-privées.com ont chacun racheté une plateforme de gestion locative, à savoir Homepilot pour le premier et MGL – Ma gestion locative pour le second. Les partenariats et innovations sont aussi de mise. Iad, par exemple, s’est allié au comparateur de logements neufs Ikimo9 et a lancé l’outil Ikimotech. Enfin, ils ne manquent pas d’actionner le levier de la communication pour gagner en notoriété.
Après une période de forte croissance et s’être implantés dans le paysage concurrentiel, les réseaux de mandataires vont maintenant connaître une nouvelle étape importante de leur développement, analysait Xerfi fin 2022. Dans un contexte difficile, avec un repli des transactions, ils s’apprêtent à connaître leur première crise immobilière. Le nombre de nouveaux mandataires commence à baisser. D’une part, en raison d’une baisse du nombre de personnes qui ne connaissait pas la profession. Et d’autre part, en raison "d’un contexte économique plus chaotique et plus incertain", expliquait Guilain Omont, de Meilleurtaux.com, auprès du site immo2.pro, début 2023. "L’un des enjeux, dans les prochaines années, sera probablement de développer l’inter-agence, pas seulement au sein des réseaux, mais entre les réseaux, puis avec l’ensemble de la profession !", ajoutait-il.
Principales sources utilisées pour la rédaction de cet article :
· "Baromètre des réseaux de mandataires immobiliers. Edition 2022", La Maison des mandataires, 22 mars 2023, p.1-28
· ARTINIAN Ariane, ""Mandataires immobiliers, les raisons du succès", Vincent Pavanello", mysweetimmo.com, 08 avril 2021
· BERTHIER Lauric, "Mandataire immobilier : une activité en plein essor", xerfi.com, 06 mai 2021
· DICHARRY Elsa, "Les agences immobilières bousculées par les réseaux de mandataires", lesechos.fr, 08 avril 2021
· LECAMUS Vincent, "Nouveau classement des réseaux de mandataires immobiliers 2023", immo2pro.fr, 16 février 2023